不動産の相続税評価額とは？家屋や土地の計算方法についても解説

親の家を相続することになったけれど、税金がいくらかかるのか分からず不安を抱えていませんか。
大切なご家族が遺してくれた資産をしっかり守るためには、正しい知識を身につけておくことが安心へと繋がるでしょう。
本記事では、不動産の相続税評価額とはなにか、また計算方法について解説します。

不動産の相続税評価額とは

不動産の相続税評価額とは、相続税の計算時に土地や家屋をいくらの財産として扱うかを示す指標です。
相続税では財産ごとに評価の基準が定められており、すべて同じ方法で算定するわけではありません。
不動産は物件ごとに価格が異なるため、一定の基準に沿って評価額を算出する必要があります。
家屋は固定資産税評価額を基準にし、土地は主に路線価方式や倍率方式で評価がおこなわれます。
この評価額は実際の売買価格とは必ずしも一致しない点に、注意してください。
また、利用状況によっても評価が変わるため、土地と家屋を分けて整理することが大切です。

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計算方法（家屋・建物）

家屋の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額に1.0を乗じて計算をおこないます。
故人が所有し自己使用していた自宅を相続する場合、評価額は固定資産税評価額と同額になります。
建築費用や売却見込み額を用いるのではなく、固定資産税評価額を基準にする点が特徴です。
一方、故人が第三者に建物を貸し出していた場合は、通常の自用家屋とは評価のアプローチが異なります。
第三者に貸している建物は、固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合を基に計算した金額を控除して評価します。
未登記の建物であっても課税対象となる場合があるため、関連資料を確認して漏れを防ぎましょう。

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計算方法（土地）

土地の相続税評価額は、主に路線価方式または倍率方式のいずれかを用いて計算します。
どちらを採用するかは、対象の土地がある地域に路線価が定められているかどうかで決まるでしょう。
路線価方式とは、道路に付された路線価をもとに、その道路に接する宅地の評価額を算出する手法です。
対して倍率方式は路線価がない地域で用いられ、固定資産税評価額に一定の評価倍率を乗じて求めます。
土地の評価では、面積と単価を掛けるだけでなく、利用しやすさを考慮した減額要素の確認も重要です。
形がいびつな土地や間口が狭い土地などは、標準的な土地に比べて評価額の補正対象になり得るのです。
また、賃貸されている土地は、借地権割合や借家権割合、賃貸割合などの権利関係に応じて評価額が調整されます。

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まとめ

不動産の相続税評価額は、財産ごとに定められた基準に沿って算出され、実際の売買価格とは異なります。
家屋の評価は固定資産税評価額を基準としますが、第三者に貸し出している場合などは評価が調整されるでしょう。
土地の評価は路線価方式や倍率方式でおこなわれ、形状や利用状況に応じた減額要素を正しく反映させることが大切です。
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