不動産売却で物件調査は必要？調査内容や流れについても解説

不動産売却において、不動産会社が実施する物件調査は、売却価格を適正に見極め、トラブルを未然に防ぐために大切です。
調査では、現地の実情や法的制限、設備の状況など多角的にチェックがおこなわれます。
本記事では、不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査の内容と流れについて解説いたします。

物件調査とは

物件調査は、売却を円滑かつ適正に進めるために、不動産会社が物件の状況を総合的に把握する工程です。
主な調査には、現地調査、法務局調査、役所調査、インフラ設備調査、市場調査の5つです。
現地調査では、土地の形状や接道状況、建物の劣化具合、隣地との境界などを実際に目で確認します。
次におこなう法務局調査では、登記簿や公図、測量図を取得し、所有権や抵当権、地役権などの権利関係を把握することが目的です。
また、役所調査では、都市計画や用途地域、建ぺい率・容積率、再建築の可否といった法令上の制限を調べ、物件の利用可能性を判断します。
インフラ設備の調査では、上下水道やガス、電気などライフラインの整備状況を確認し、売主や買主が後から困らないように情報を整理します。

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物件調査は不動産の種類によって内容が異なる

物件調査は、対象となる不動産の種類によって重点項目が異なります。
マンションでは、専有部分の状態にくわえ、共用部の管理状況、修繕積立金の残高や管理規約の内容などが調査対象です。
一戸建ての場合は、建物の構造や老朽度、越境の有無、隣地との境界の明確さなどが重視されます。
また、接道の幅や前面道路の種類（私道・公道）も評価に影響を与える要素です。
土地の売却では、地形や高低差、周囲の建築制限、埋設物の有無、地中障害の可能性などが重点的に確認されます。
とくに、市街化調整区域にある土地などは、建築可否に関する調査が大切です。

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物件調査の流れ

物件調査でまずおこなわれるのは、売主へのヒヤリングです。
売主から、ローンの残高、未納の税金や管理費、リフォームの有無、賃貸中の状況など、物件に関する情報を聞き取ります。
次に現地を訪問し、建物の状態や敷地の形状、境界、周辺環境を確認します。
この現地確認と並行して、法務局では登記簿や公図を取得し、名義や抵当権の有無、地目や面積などを調査するのが一般的です。
その後、役所にて都市計画や再建築の可否を確認し、建築基準法に基づく制限内容を明らかにします。
なお、インフラについても、上下水道の接続可否や引込管の有無、ガス種別の確認などをおこない、現況との整合性を確認します。

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まとめ

物件調査では、現地・法務局・役所・設備・市場という5つの視点から多面的に情報を収集します。
対象物件の種類によって確認すべき内容は異なり、それぞれに応じた丁寧な調査が必要です。
調査は聞き取りから始まり、現地確認や各種公的機関での調査を経て、価格設定に至るまで段階的に進められます。
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