不動産売却時にかかる消費税の項目とは？

不動産の売却における、消費税の課税対象とは？
普段支払っている消費税も不動産となると、金額が大きいのでどの項目にかかるか気になりますよね。
不動産（土地）には消費税がかからないとご存知の方は多いかと思います。
しかし、注意点としては不動産の売却で発生する費用は土地代だけではないということです。
様々な諸費用や売主のステータスによっても変わってきます。
売却後の手残りをしっかりと把握するためにも、
注意点を抑えておくべき点は以下の3つです。

• 不動産売却で消費税が課税対象となる場合
• 不動産売却で消費税が非課税のもの
• 売却における消費税に関する注意点

仙台市を中心に不動産売却のお手伝いをさせていただいている我々が、一つずつ解説していきます。

不動産売却で消費税が課税される場合

消費税の対象とは、事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡、資産の貸付及び役務の提供に課税され、商品の販売や運送、広告など対価を得ておこなう取引のほとんどは課税の対象となります。
事業者の対価を伴う取引は消費税の対象となります。
対象者とはどのような場合か、
どのような条件の時に課税されるのかをもう少し詳しく課税対象をみていきます。
課税事業者が売却する場合
売主が不動産業者やマンションなどを他人に貸し出し家賃収入を得ている人も不動産事業をおこなう者ですので、課税の対象となります。
これらの方が売主の場合には、建物部分に限り消費税が課税されますので、ご注意ください。
課税事業者となった個人が売却する場合
個人でも、前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合は、消費税の課税事業者の対象となります。
法人の場合は、前々事業年度の課税売上高が1,000万円を超えた場合は、消費税の課税事業者となります。
詳しくは、国税庁のHP内の「消費税のしくみ」をご覧ください。
また、取引そのものにも消費税が課税されるケースがあります。
消費税が課税される取引
具体的には、以下の項目が売却時の消費税の課税対象です。
建物や仲介手数料、抵当権抹消登記の司法書士依頼費用、確定測量費、解体費、融資手数料があげられます。
一つずつ詳細と相場をみていきましょう。
課税事業者が売却する建物
課税事業者（不動産会社）などが売却する建物には、消費税が課税されます。
しかし、土地の売却は非課税のため、土地と一緒に売却される際は建物と土地の比率に応じて計算する必要があります。
細かい点は項目3の「注意点」にてご説明します。
仲介手数料に課税される消費税
仲介手数料とは、売買が成立した対価として不動産業者に支払う費用のこと。
売買における費用で大半の割合を占めるのが仲介手数料です。
金額が大きい分、課税される消費税も大きいのでしっかりと確認しておきましょう。
以下、仲介手数料に課税される消費税の計算方法。
200万円未満＝売買価格の5%＋消費税
200万円以上400万円以下＝売買価格の4%＋2万円＋消費税
400万円超＝売買価格の3%＋6万円＋消費税
抵当権抹消費用
不動産の売却が完了して、住宅ローンの残債を支払い終えた後は、物件についている抵当権の抹消登記が必要です。
この抵当権の抹消登記自体は非課税ですが、抹消登記をおこなってくれる司法書士への報酬に消費税が課税されます。
司法書士への報酬料として、およそ1万円前後かかりますので、
課税される消費税は1,000円前後となります。
土地の確定測量費
不動産を売却する時には、購入者がトラブルにならないように所有の土地の範囲を確実に明示する確定測量が必要となる場合が多いです。
家屋調査士が土地を測量して、境界を貼り付けたり埋め込んでいきます。
この測量費の対価として、消費税が課税されます。
測量費は土地の大きさや隣地数、境界数によっても異なりますが、25万円～100万円くらいですので、
消費税は、2,500円～1万円程度はみておいた方が良いでしょう。
建物の解体費
売却する時に、建物が建った状態のままでも売却することは出来ますが、建物を解体して更地の状態で売りに出すことも出来ます。
更地にするためには建物の解体工事が必要で、この工事費用にも消費税が課税されます。
「30坪程度2階建木造住宅」の解体工事のおおよその金額は、100～200万円です。
この場合、課税される消費税として、10～20万円が想定されます。
融資手数料、事務手数料
住宅ローンを組む際に、金融機関でおこなってもらう事務手続きに関する費用も、消費税の課税対象となります。
この事務手数料は、金融機関ごとによって異なりますので、住宅ローンの利用を検討している金融機関に確認が必要です。

不動産売却における消費税の非課税対象とは？

売却時に消費税が非課税となる条件があります。
これらの条件下で売却をすることで、支出を抑えて売却をすることができます。

土地（不動産）を売却する場合

国税庁の『消費税のしくみ』というホームページに非課税の対象項目として「土地の譲渡、貸付など」と記載がある通り、土地の売却には消費税はかかりません。
これは売主が個人か法人に関わらず非課税となっております。

個人が売主の場合

消費税の課税条件として、「事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡」とあるように、個人が不動産を売却する際は非課税となります。
本来であれば建物は課税対象となりますがこの場合は、土地も建物の売却も非課税となります。

売却における消費税に関する注意点

不動産売却における消費税の課税条件と非課税条件をみていただきました。
ここからは、売却時の注意点として、意識しておくだけで損をしない点を解説していきます。

建物と土地の按分に注意

土地は非課税であるのに対して、建物は課税対象となっております。
注意点として、戸建てやマンションを売却する際には、土地と建物の按分を決定しないといけません。
建物の割合が多くなってしまうと消費税の額が大きくなり、逆に土地の割合が多くなると消費税の額が少なくなってしまいます。
按分を適切におこなわないと、取得した時よりも多く消費税を支払うこととなり、損をしてしまう可能性もありますので、注意が必要です。
按分を決める方法はいくつかありますので、ここでは代表例をご紹介します。

固定資産税評価額を参考に決定する

役所で取得できる公課証明書にて、固定資産税評価額を確認することができます。
ここには土地と建物の固定資産税の評価がそれぞれ記載されております。
この評価額を参考に割合が決定できます。

不動産鑑定士に依頼する

不動産の時価を計算するプロの鑑定士に計算してもらうことで正確な按分を知ることが出来ます。
注意点としては、鑑定費用として数十万円かかってしまいます。

売主が法人の際の販売価格の表記

ここが一番大きな注意点です。
消費税課税事業者の際の売却時は、販売価格に消費税を含めた金額を表記します。
売主が課税事業者なのに消費税の表記がないとトラブルの元となりますので、気をつけましょう。

まとめ

不動産の売却時にかかる消費税の課税の場合と非課税の場合の条件や種類について解説しました。
不動産は単価が大きいため、消費税の額も大きくなりやすいです。
様々な注意点や課税物件なのか非課税物件なのかをしっかりと理解して、損をしない売却をしてください。
私たち今野不動産は、宮城県仙台市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
売却をお考えの際は、お気軽にご相談ください。