不動産売却をおこなうとかかる所得税などの税金と確定申告について解説！

会社に勤めている方の場合、「所得税」や「住民税」は、給与から天引きされるため、あまり意識することはないかもしれません。
しかし、不動産売却をおこなって利益を得た場合には、所得税などの税金が別途発生します。
また、不動産売却をおこなうための手続きにも、さまざまな税金が発生するため、事前に把握しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却をおこなうとかかる所得税などの税金や、確定申告について解説します。
仙台市で不動産売却をご検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で課される所得税！譲渡所得税とは？

不動産売却をおこなって得た利益のことを、「譲渡所得」といいます。
まずは、この「譲渡所得」に対して課される「譲渡所得税」について解説していきましょう。

譲渡所得税とは

実は、この譲渡所得税とは正式名称ではなく、次の3つの税金の総称です。
所得税
個人の1年分の収入から、必要経費などを差し引いた金額に対して課される税金。
住民税
1月1日時点に住所がある都道府県・市町村に納める税金。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興財源に充てるため、2037年12月31日まで、通常の所得税に上乗せして徴収される税金。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、売却代金から、不動産の購入代金や必要経費などを差し引いて、残った利益（譲渡所得）に対して課されます。
譲渡所得は次のような計算式で算出することができます。
譲渡所得=収入金額－取得費－譲渡費用
それぞれの項目の内容は、以下のとおりです。

• 収入金額…不動産の売却金額
• 取得費…不動産の購入代金と、購入時にかかった諸費用の合計
• 譲渡費用…不動産を売却するためにかかった諸費用

控除制度を利用する場合は、この計算式によって算出した金額から、さらに控除額を指し引いて、最終的に残った金額に対して、譲渡所得税が課されます。

不動産の所有期間によって税率が異なる

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
短期譲渡所得
不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日時点において、5年以下の場合は、「短期譲渡所得」に区分されます。
税率は、39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）です。
長期譲渡所得
不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日時点において、5年を超えている場合、「長期譲渡所得」に区分されます。
税率は、20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）です。
なお、短期・長期どちらについても、所得税の税率には、復興特別所得税を合算して表示しています。

不動産売却で課される譲渡所得税以外の税金とは？

不動産売却で利益が出た、出ないに関係なく、売却の手続きをおこなう際に発生する税金がいくつかあります。
そこで、ここからは、不動産売却をおこなう際に準備しておくべき「その他の税金」についてご説明しましょう。

印紙税

売買契約書に貼る印紙代で、売買契約書に記載された金額に応じて、印紙の金額が決まっています。
売買契約書に印紙を貼って消印することで、印紙税を納めたことになります。
なお、印紙の金額は、2022年3月31日までに締結される売買契約書については、軽減措置が適用されますので、本来の金額と合わせてお伝えしましょう。

• 100万円超500万円以下…2,000円（軽減措置適用後は1,000円）
• 500万円超1,000万円以下…1万円（軽減措置適用後は5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下…2万円（軽減措置適用後は1万円）

登録免許税

住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
抵当権抹消登記をおこなう際にかかる税金が、登録免許税です。
税額は、一つの不動産に対して、1,000円です。
なお、土地と建物は、別々の不動産として数えます。

消費税

不動産を売却するにあたって、次のようなものには消費税がかかります。

• 不動産会社の仲介手数料
• 司法書士の登記代行費用
• 融資手続きの手数料

不動産売却をおこなったら所得税の確定申告が必要？

それでは最後に、不動産売却をおこなった際の確定申告についてご説明します。

確定申告とは？

確定申告とは、1月1日から12月31日までの間に生じた所得の合計金額を、税務署に申告・納税することです。
会社に勤めている方の場合、給与所得に対しては、個人で確定申告をおこなう必要はありませんが、給与以外に所得があれば、確定申告が必要になる場合があります。

確定申告が必要な場合

確定申告が必要なのは、次のような場合です。
不動産売却によって譲渡所得があった場合
先ほどもお伝えしましたが、売却代金から取得費や諸費用を差し引いたものが譲渡所得です。
不動産売却をおこなって、譲渡所得があった場合は、確定申告の必要があります。
控除制度を利用する場合
控除制度のうち、代表的なものは「3,000万円の特別控除の特例」です。
条件を満たせば、譲渡所得の金額から最大3,000万円の控除が受けられますます。
ただし、控除制度を利用するためには、確定申告が必要なことを覚えておきましょう。
不動産売却によって発生した損失額の控除を受けたい場合
不動産売却によって損失が発生した場合、一定の条件を満たせば、ほかの所得と相殺して所得税を減らすことができます。
これを、「損益通算」といいます。
損益通算の手続きをおこなうためには、確定申告が必要です。
なお、その年の所得で相殺しきれない場合は、売却した年の翌年以後、最長3年間にわたって、損失を繰り越して控除する「繰越控除」の申請が可能です。

確定申告が不要な場合

不動産売却によって譲渡所得が出なかった場合は、確定申告をおこなう必要はありません。
しかし、先ほどもお伝えしたように、損失が発生しても、節税できる可能性があります。
また、確定申告が必要な場合に、申告漏れや遅れが生じると刑罰の対象となるため、必要かどうか心配だという方は、税務署に相談しておくことをおすすめします。

確定申告の時期は？

確定申告は、譲渡した翌年の2月中旬から3月中旬におこないます。
その年によって日程は変化しますので、税務署や国税庁の公式サイトで確認しましょう。

確定申告の方法

確定申告をおこなう際には、「自分でおこなう」もしくは「税理士に依頼する」の、2つの方法があります。
自分でおこなう
税務署、または、確定申告の時期に市区町村の庁舎などに設置される臨時会場でおこないます。
持参以外に、国税電子申告・納税システム（e-Tax）、または郵送での手続きも可能です。
税理士に依頼する
税理士に依頼して、手続きを代行してもらう方法です。
ただし、10万から20万円ほどの報酬を支払う必要があることを頭に入れておきましょう。

確定申告に必要な書類

最後に、確定申告に必要な書類をお伝えします。
税務署で入手するもの

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書

準備が必要なもの

• 登記事項証明書（法務局へ申請して取得）
• 購入時・売却時の不動産売買契約書
• 諸経費の領収書（仲介手数料・登記費用・固定資産税の清算書など）

このように、確定申告の際には、さまざまな書類が必要です。
確定申告の時期には、税務署や庁舎などで、税理士による無料相談がおこなわれている場合もあります。
手続きや必要書類に関して疑問がある場合は、相談してみると良いでしょう。

まとめ

不動産売却をおこなうと、所得税などさまざまな税金が発生します。
とくに、譲渡所得税については、計算が複雑で分かりにくいかもしれません。
弊社は、不動産売却の際に発生する税金についてのご相談も承っております。
仙台市で不動産売却をご検討の際は、ぜひ「今野不動産」までお気軽にお問い合わせください。