不動産の任意売却とは？メリットや流れも解説！

不動産を購入する際は、住宅ローンを利用することが一般的です。
けれども、返済は長期にわたるため、途中で支払いを続けられなくなることがあるかもしれません。
そこで今回は、仙台市の不動産を所有されている方に向けて、住宅ローンを返済できなくなったときに検討したい「任意売却」とは何かについてご説明します。
メリットや流れについてもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

競売になる前に検討したい不動産の任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合でも、通常に近い形で売却できる方法です。
住宅ローンが残っている不動産は、基本的には売却できません。
けれども任意売却を選択すると、住宅ローンが残っていても売却が可能になるのです。

住宅ローンが残っていると基本的に売却できない理由とは

住宅ローンの返済が残っていると、なぜ売却ができないのでしょうか。
住宅ローンを組むときは、不動産に抵当権が設定されます。
そして、抵当権が付いている不動産は、基本的に売ることができないのです。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要です。
ただ、不動産の売却代金と手持ちの資金で住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できません。
けれども、住宅ローンの支払いが困難になった場合に売却ができないと、債権者である金融機関はお金を回収できなくなってしまいます。
そこで、債権者である金融機関の許可を得て、抵当権がある状態で売りに出せるようにする方法が任意売却です。
ただし、任意売却を希望しても、金融機関の許可がないとおこなえないので、その点をしっかりと覚えておきましょう。

競売との違いとは

住宅ローンが支払えなくなると、最終的に不動産は競売にかけられます。
競売とは、金融機関などの債権者が住宅ローンで貸したお金を回収するために、裁判所に申し立てて強制的に不動産を売却する制度です。
任意売却とは、主に以下の点が違います。

• 落札価格が相場の70％ほどになってしまう
• 競売費用が住宅ローンに加算される
• 近隣の方などに競売を知られてしまう可能性がある

競売は相場よりも安い金額で落札されてしまううえ、競売にかかる80万円ほどの費用を負担しなくてはなりません。
さらに、裁判所の職員が現地調査したり、インターネットに競売物件として掲載されたりするので、競売の事実を知られてしまうことがあります。
このように、競売になってしまうとデメリットが大きいので、その前に任意売却を検討することがおすすめです。

不動産を任意売却することで生じるメリットとデメリットとは

任意売却は、競売と比較すると多くのメリットがある方法です。
ただし、通常の売却と比較した場合は、デメリットがあります。
任意売却の特徴をつかむためには、それらを理解しておくと良いでしょう。

競売と比較した際の任意売却のメリットとは

競売と比べた際、任意売却には主に以下のメリットがあります。

• 通常とほぼ同じ内容で売却できる
• 残った住宅ローンを分割返済できる
• 売却にかかる費用を売却代金から出せる
• 事情を知られずに売却できる

任意売却は、通常の売却と同じように進められます。
つまり、相場に沿った金額で売却することが可能なのです。
先ほどご説明したように、競売での売却価格は相場の70％ほどになってしまいます。
すると、売却代金を返済に充てたあとも、多額の住宅ローンが残ってしまうことが考えられます。
その点、任意売却を選択すると、競売よりも住宅ローンの返済に充てられる金額が多くなる可能性があるでしょう。
さらに、残った住宅ローンの分割返済が認められる点も、任意売却のメリットです。
分割返済の内容は、現在の収入などを考慮しながら、負担のないように決めてもらえます。
一般的には、月に5,000円から3万円の返済になることが多いようです。
そして、不動産の売却にかかる費用を、売却代金から支払えることもメリットです。
不動産を売却する際は、登記費用や仲介手数料など、さまざまな費用がかかります。
不動産の売却には直接関係ありませんが、引っ越しにかかる費用も大きな金額になるでしょう。
任意売却では、債権者の許可があれば、最高で30万円の引っ越し費用を売却代金から融通できます。
競売でも、不動産の売却に関する費用は売却代金から出せますが、引っ越し費用は認められません。
ですから、できるだけ負担なく新生活を始めるためにも、任意売却はおすすめだといえるでしょう。
近隣の方や知人などに、支払いに困って売却するという事情を知られる心配が少ないことも、メリットの一つです。

通常の売却と比較した際の任意売却のデメリットとは

任意売却を通常の売却と比較すると、以下のようなデメリットがあります。

• 信用情報機関に登録される
• 売却には債権者である金融機関の許可が必要

住宅ローンを3か月以上滞納すると、信用情報機関に登録されてしまいます。
すると、7年ほどは金融機関から借り入れができないため、高額なものを買うことは難しくなるでしょう。
また任意売却は、通常の売却と比べて自由度が低いこともデメリットです。
任意売却するためには債権者の許可が必要になるうえ、売却価格の決定権も債権者にあります。
ただ、競売よりはご自分の意思を反映することが可能です。
このように、任意売却には通常の売却と異なる点があるので、そのことはしっかりと理解しておきましょう。
それでも、競売に比べるとメリットが多いため、住宅ローンの返済が困難になったら早めに任意売却を検討したほうが良いでしょう。

不動産を任意売却する際の基本的な流れとは

では、不動産を任意売却したいときは、どのような流れで進めれば良いのでしょうか。
任意売却の基本的な流れは、以下のとおりです。

• 住宅ローンの残高を確認する
• 不動産の査定を受ける
• 債権者である金融機関の許可を得る
• 売却活動を始める
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済のあとに不動産を引き渡す
• 残債の返済に対応する

この流れのなかでポイントになる点は、「住宅ローンの残高を確認する」「債権者である金融機関の許可を得る」「残債の返済に対応する」です。
任意売却の流れでは、この3点をしっかりと押さえておきましょう。
まず最初のポイントは、住宅ローンの残高の確認です。
同時進行で不動産の査定を受け、住宅ローンの残高と比較してみましょう。
査定額よりも住宅ローンの残高が多いときは、「オーバーローン」と呼ばれる状態であり、任意売却の対象です。
その場合は、売却するために債権者の許可が必要となるので、次の流れである「債権者である金融機関の許可を得る」に進みましょう。
許可を得られたら、そのあとの流れは通常の売却とほぼ同じように進みます。
そして最後のポイントが、「残債の返済に対応する」です。
任意売却を達成しても、住宅ローンがなくなるわけではないため、分割返済を続ける必要があります。
ただ、任意売却のメリットでご説明したように、分割返済は無理のない内容にしてもらうことが可能です。
債権者である金融機関と相談して、完済と生活再建の両方を目指せる内容にしてもらいましょう。

まとめ

住宅ローンの返済が困難になった場合は、任意売却がおすすめです。
競売になってしまうと多くのデメリットが発生するので、任意売却のメリットや流れをしっかりと確認して、早めに検討しましょう。
今野不動産は、宮城県仙台市で不動産売却のサポートをしております。
任意売却をご希望の方は、弊社がお力になりますので、どうぞご遠慮なくお問い合わせください。