不動産売却ではどんな費用が発生するの？費用の種類と計算方法をご紹介

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。
状況によっては高額になることもあるので、あらかじめ見込みを立てておくと安心ですよ！
今回は、不動産売却で発生する費用を3種類に分けてご紹介し、なかでも高額になりがちな「仲介手数料」と、聞き慣れない「抵当権抹消費用」について詳しく解説します。
仙台市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で発生する費用は大きく分けて3種類

不動産売却で発生する費用は、大きく以下の3種類に分けられます。

• 仲介手数料
• 各種税金
• その他の費用

それぞれどのような費用なのか、順番にご紹介します。

不動産会社への成功報酬として支払う「仲介手数料」

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼し、買主と売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。
仲介手数料についての詳細は、次章で詳しく解説します。

譲渡所得税などの「各種税金」

不動産売却では、以下のようなさまざまな税金も発生します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税で、不動産売却に際しては、買主と交わす売買契約書に課税されます。
印紙税の税額は、売買契約書に記載された売却金額により、以下のように定められています。
・500万円超～1,000万円以下：5,000円
・1,000万円超～5,000万円以下：10,000円
・5,000万円超～1億円以下：30,000円
・1億円超～5億円以下：60,000円
※印紙税は、2022年（令和4年）3月31日まで軽減措置がとられており、上記は適用後の金額です。
登録免許税
登録免許税は、登記手続きなどをおこなうときに発生する国税です。
不動産売却では、抵当権のついた不動産の抵当権抹消登記をする際に納付を求められます。
抵当権や抵当権抹消費用については、後ほど詳しく解説します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して発生した「譲渡所得」に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金を総称する言葉です。
譲渡所得税は、まず譲渡所得を計算し、それから不動産の所有年数に応じた譲渡所得税をかけて算出します。
＜譲渡所得税の算出方法＞
譲渡所得税を算出するには、まずは以下の計算式で譲渡所得を求めます。
・譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）
このうち取得費は、不動産を取得する際にかかった購入費や建築費、その他諸費用から建物の減価償却費を差し引いたものです。
譲渡費用は、売却するときに支払った仲介手数料や建物の撤去費、測量費などを指します。
こうして算出した譲渡所得に、不動産の所有年数に応じた以下の譲渡所得税を掛け合わせて譲渡所得税を算出します。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
たとえば、取得費2,500万円の不動産を8年間所有したのち、400万円の譲渡費用をかけて4,000万円で売却した場合、譲渡所得税は以下のように計算します。
・譲渡所得=4,000万円-（2,500万円+400万円）=1,100万円
・譲渡所得税=1,100万円×20.315%=223万4,650円
譲渡所得税は223万4,650円と算出されました。
ただし譲渡所得に対しては、3,000万円特別控除やその他の特例が該当すれば節税が可能なので、対象となるかよく調べることをおすすめします。
消費税
不動産売却に際し、測量や司法書士など、課税事業者が提供するサービスを利用した場合には、10%の消費税がかかります。

状況に応じて発生する「その他の費用」

不動産売却では、状況に応じて以下のような費用が発生することがあります。
・建物の解体費：100万～300万円程度
・土地の測量費：50～80万円程度
・廃棄物の処分費：10万～50万円程度
上記は建物や土地の規模はもちろん、業者により異なるため、複数の会社に見積りを依頼するのがおすすめです。

「仲介手数料」は不動産売却で発生する不動産会社の成功報酬

この章では、不動産売却で発生する「仲介手数料」について解説します。

仲介手数料とは？

仲介手数料は、前述したとおり、不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。
成功報酬であるため、たとえば一般媒介契約で複数の不動産会社と契約している場合でも、仲介手数料を支払うのは最終的に売買契約を結んだ買主を仲介した1社のみとなります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限＞
・200万円以下：売却金額×5%+消費税
・200万円超～400万円以下：売却金額×4%+2万円+消費税
・400万円超：売却金額×3%+6万円+消費税
売却価格が400万円を超えるときには、以下の速算式を活用すると簡単に算出できます。
仲介手数料=売却価格×3.3%+6万6,000円（消費税10%の場合）
たとえば不動産の売却価格が3,500万円だった場合の仲介手数料は以下のとおりです。
仲介手数料=3,500万円×3.3%+6万6,000円=122万1,000円

「抵当権抹消費用」は不動産売却に際し抵当権を抹消する費用

この章では、そもそも抵当権とは何なのか、抹消する理由と発生する費用をご紹介します。

そもそも抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを貸し付けた銀行などの債権者が、不動産を担保として預かり、万一返済が滞ったときに競売にかけ売却できる権利を指します。

抵当権を抹消する理由

不動産は、抵当権がついていると売却してはいけない、という決まりはないため、売却自体は可能です。
ただ抵当権のついた不動産は、前述したとおり、債権者が競売にかけて売却する権利を有しています。
いつ競売にかけられてしまうかわからない不動産を購入したいと考える人はいないと考えられることから、抵当権を抹消する必要があります。
不動産売却に際しては、決済時に受け取った代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消したうえで引き渡すのが一般的です。
なお、住宅ローンを完済している場合には、抵当権自体は消滅しています。
しかし登記簿に記載された抵当権が残っていると、それを証明できません。
買主に抵当権がないことを証明するためには、ローンを完済している場合でも、抹消登記をおこない抵当権を消滅させる必要があるのです。

抵当権を抹消するのにかかる費用

抵当権を抹消するには、以下の費用がかかります。
登録免許税
抵当権を抹消するには、抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記に必要な登録免許税は、不動産1個につき1,000円とされています。
たとえば土地1筆に建物1軒の一戸建ての抵当権を抹消する場合、不動産2個×1,000円で2,000円の登録免許税が必要です。
登録免許税は、登記する際に窓口で現金納付するのが一般的です。
司法書士報酬
抵当権の抹消は、自分でおこなうこともできますが、司法書士に依頼も可能です。
とくに決済日に抵当権抹消登記を自分でおこなうのは時間的にも難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際には、1万5,000円程度の司法書士手数料を求められます。

まとめ

不動産売却に際しては、仲介手数料をはじめとしてさまざまな費用が発生します。
どの程度の費用が発生するのか把握しておくと、慌てずにすむのでおすすめです。
今野不動産でも、仙台市にある不動産売却のお手伝いをしています。
所有している不動産の売却額を知りたい方には、無料で査定をおこなっていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。